01千年甬城核心区

宁波的中心是哪里？

大多数人的答案可能是东部新城、可能是三江口。

但如果拿这个问题去问老宁波人，他们可能会告诉你，无论是昨天、今天还是明天，老海曙才是宁波人心中永远的中心！

诚然，宁波城市的由来，绕不开海曙。屹立海曙的鼓楼是宁波历史上正式置州治、立城市的标志，天一阁、月湖、天封塔……宁波八大历史街区，七个在海曙。可以说，老海曙就是宁波的“根”。

时间往回倒个10几20年，彼时东部新城和鄞州核心区都还只是规划起步阶段，海曙是独占鳌头的龙头老大。

那时如果有外地的友人来宁波，必去的就是车水马龙的天一商圈，东门口、鼓楼街、城隍庙，都是早些年记忆中的商业top。老海曙的配套条件，就是当时宁波的基建水平体现。

不只是商业，教育、医疗、交通配套同样是佼佼者。

宁波一共8所三甲医院，海曙一个区都占了一半，其中宁波市第一医院、宁波市第二医院、宁波市妇女儿童医院几乎都位于寸土寸金的核心区域，人流量巨大。

市客运中心、火车站、机场都集中在海曙，地铁1、2、4号线三条轨道串联，加上高架的加持，海曙核心对外联络之快没有板块能出其右。

因此，无论如今城市如何扩容，唯有真正的海曙老城核心区域，依然被很多人戏称为“紫禁城”。

当然，这也是一把双刃剑。正是发展时间久远，造成了海曙区大量老小区和文保的存在，一直处在新旧交织、难以大拆大建的困境中，与那些新崛起的核心区域相比，颇有一种英雄迟暮之感。

那么海曙核心板块未来到底还有没有能够让其再度腾飞的契机呢？

02规划频出，海曙复兴

近期娱乐圈的“复兴”成为了一股新潮流，从王心凌一首爱你重回顶流到周杰伦出新专辑霸榜热搜，切切实实地掀起过几股“文艺复兴”考古潮。很多人表示，热衷考古其实是因为青春记忆里那些美好的回忆，也是因为怀念那个百花齐放的时代。

1.西枢纽

从大的规划上来看，海曙目前最重磅的项目莫过于总投资约1000亿的西枢纽。

6月2日，宁波铁路和西枢纽建设中心揭牌，建设中心领导班子宣布成立。这意味着，西枢纽建设工作将真正提上日程，加速推动海曙乃至整个宁波打造“国际开放枢纽”。

西枢纽承载着打造“宁波第一地标”的雄心壮志，依托国家级临空经济示范区，涵盖了铁路、机场、轨道交通等重要交通枢纽，打造成一个“空铁一体化”的全维核心枢纽。

在交通基础上，围绕西枢纽的众多产业和配套项目也已经初具雏形，投资规模超900亿的生命健康产业集聚群、航空高铁物流基地、西枢纽配套道路、工业互联网产业聚集区项目等4个工程，最快的预计明年1月就将开工。

再加上宁波国际博览中心选址于此，西枢纽未来将是当之无愧的宁波版大虹桥，成为辐射能级巨大的城市发展新重心。

各个区域乃至全宁波似乎都对西枢纽寄予了厚望。不仅是海曙，奉化、江北等区域也在期待西枢纽落地后的助力。可以预见，未来在其强大的推动力之下，可以享受头排红利的海曙核心板块将有更近一步的跨越发展。

在海曙区的十四五规划纲要，明确了海曙的区域发展定位：千年甬城核心区、城市门户品质区、未来产业引领区、整体智治先行地；提出了重点开发三江口、丁家湾、南塘三市、环月湖、未来城、五江口、临空港、智能制造产业园、桃源湾、浙东唐诗之路典范区等十大重点区块建设。

其中三江口、丁家湾、南塘三市、环月湖等4个区块都位于海曙核心板块。

2.三江口中央商贸商务区

三江口可谓是宁波的一张“城市繁华”名片，在商业方面绝对是yyds。

重点建设的三江口中央商贸商务区范围包含天一广场、和义大道、东鼓道等区域，提升中山西路空间主轴线，优化鼓楼沿、天一阁·月湖等节点的空间形态，集聚金融服务、中介咨询、时尚设计、新兴消费等产业，引进国际机构和企业总部，提高资本、人才、信息、知识等要素流动活力，打造标志性的国际都会形象。

3.丁家“时尚湾”

中华纸业拆平之后，被称为奉化江西岸的“最后一块黄金宝地”的丁家湾，命名为“时尚湾”：以丁家地块为核心，联动石碶周边区域，突出城市风貌的现代化、时尚化特质，建设一批高品质的“5A”“6A”楼宇，大力吸引国际国内知名企业设立区域性总部或职能型总部，打造长三角南翼总部经济承载区。

海曙将缺失的核心CBD，寄托在了丁家区块。如今连通鄞奉和鄞州中心的新典桥已经正式通车，等到地铁8号线落地，两区的联动将进一步加强，而丁家时尚湾就是区域接缝的桥头堡，共享优质配套。

丁家区块的未来发展目标将是“丁家曼哈顿”，成为真正属于海曙的核心CBD商贸商务区。

4.南塘三市云谷

以铁路宁波站周边区域和三市地块为核心，充分利用铁路宁波站人流、物流、信息流，发挥宁波工业互联网研究院的示范带动作用，大力发展工业互联网、大数据、云计算、人工智能、新零售等数字经济，引进律所、会计所、审计、人力资源等高端专业服务业，吸引快时尚、快消费、国内外名品等时尚品牌入驻，成为宁波现代都市生产生活的智慧活力门户区。

毗邻宁波站的阿里中心无疑就是“南塘三市云谷”中的一个重磅地标。当初阿里中心从签约到落地仅用40天，见证了一次“宁波速度”，宁波成为了阿里继杭州本部，以及北京、深圳、上海几个超一线城市之外，率先拥有阿里中心的城市。

龙头企业的落地对于三市云谷区块发展云计算、大数据、人工智能等数字经济也有很大助益。

5.环月湖

以月湖为核心，辐射翠柏里创新街区、月湖金汇小镇等周边区域，叠加创业创新、交通枢纽、旅游景区、历史文化街区等多重功能，打造多维的城市双创空间。

海曙核心各个区块都已经蓄势待发，在规划引领和协同发展之下，海曙核心或许还是很有机会迎来新一轮的亮眼成绩，再度复兴的。

这些“加分项”能否同时利好海曙核心板块的楼市呢？我们不妨先来看看近几年的数据。

03海曙房地产业

在进行其他板块分析的时候，近5年的成交楼面价即使有所波动，总体也是呈现上扬趋势。但海曙核心的成交楼面均价，今年的数据甚至跌到了比5年前更低的程度。尤其是2021年开始到目前，近一年半的时间，土地成交总建面仅20余万方。

去年一整年仅有万科朗拾一宗地块成交，今年首批次土拍成交的三宗地块价格也都不高，其中两宗商住地块都是0溢价率底价成交，与鄞州核心和江北核心等区域的楼面价相比，差距不小。

这一趋势也延续到了成交数据上。从2019年至今，海曙核心板块的成交均价几乎持平，稳步停滞在了3.6w/㎡左右的水平线上。

回顾一下近5年海曙核心板块的库存量，可以明显发现，板块存量始终居高不下，即使在宁波整体楼市热度较高的19、20年，存量也逐年走高。

根据七普的数据，市六区中仅有海曙区和奉化区的常住人口在10年间比重呈下降趋势，常住人口减少，购房需求也随之外溢到其他板块，对于不少项目来说，仅依靠海曙当地的地缘客户很难快速清盘。

眼下，宁波的整体市场情况不算火热，海曙核心板块也还需要一个助力来推动市场。

十四五期间，海曙预计将推进300多个重大项目建设，投资达到3000亿元以上。再加上西枢纽的整体推进和海曙核心各区块的发展布局，相信其基础配套和产业人口吸引力都将迈上一个新台阶。

集士港、高桥等板块，近期也纷纷迎来了新规划，整个海曙似乎都在下一盘大旗。千年海曙能否焕发新活力，海曙核心板块的复兴之路又有多长，让我们静待其发展。